서울시는 노후한 다세대·다가구 주택과 반지하 주택이 다수 분포하고 고질적인 주차난, 기반시설이 부족한 저층주거지의 주거환경을 개선할 수 있는 소규모주택정비사업의 촉진을 위해 필요한 제도 개선을 정부에 건의했다.

소규모주택정비사업은 대상, 규모, 요건에 따라 ‘자율주택정비사업’, ‘가로주택정비사업’, ‘소규모재건축사업’, ‘소규모재개발사업’ 4가지 사업으로 나뉜다.

서울시 전체 주거지 313㎢ 중 41.8%인 131㎢는 저층주거지로, 주로 1960년대~1980년대 토지구획정리사업 등으로 형성된 저층주거지는 현재 노후화와 함께 협소한 도로·필지규모로 인해 생활 불편을 넘어 안전 문제까지 대두되고 있어 주거환경 개선이 시급한 상황이다. 또한 저층 주거지의 약 40%는 주차장이 없어 불법주차로 인한 주민 간 갈등이 발생하고, 협소한 도로로 인해 소방차 진입이 어려워 화재 등 재난 대응에 취약하다.

 하지만 저층주거지의 약 87%에 해당하는 115㎢는 재개발 법적 요건에 부합하지 않아 소규모주택정비사업을 통한 주거환경 개선이 필요하다. 소규모주택정비사업은 대규모로 추진되는 재개발사업에 비해 사업 추진 절차 등이 간소하며, 주민 갈등 관리와 사업 기간 측면에서 주택 정비사업을 신속하게 추진할 수 있다.

 현재 추진 중인 소규모주택정비사업은 약 5만 3천 세대 규모로, 노후 저층주거지 개선뿐만 아니라 서울의 주택공급 차원에서도 중요한 주거정비사업이다.

이번 개선 건의는 소규모주택정비사업을 촉진하기 위한 ▴사업 지연 방지(세입자 손실보상 인센티브) ▴사업 활성화 방안(사업 대상 확대, 융자지원) ▴지역 내 필요 시설 확보(공공기여) 등 3개 분야에서 이뤄졌다.

시는 먼저 소규모주택정비사업 과정에서 갈등은 줄이면서 사업 속도를 높일 수 있도록 가로주택정비사업 추진 시 「토지보상법」에 따른 세입자 손실보상 시 용적률 완화(최대 120%)를 받을 수 있는 인센티브를 신설해 줄 것을 정부에 건의했다.

가로주택정비사업 지연 요인 중 하나로, 세입자 손실에 대해 법적으로 규정된 사항이 없어 생기는 이주 갈등이 있다. 인센티브가 신설되면 사업 추진 갈등은 줄이면서 사업 속도는 높일 수 있다.

 또한 소규모재건축사업의 원활한 사업비 조달과 사업성 제고를 위해 HUG(주택도시보증공사)융자 대상에 소규모재건축사업을 포함해 줄 것을 건의했다.

「주택도시기금법」상 소규모주택사업(소규모재건축·가로주택정비·자율주택정비사업) 전체가 융자 가능 대상이나, 소규모재건축사업에 대해서만 융자상품이 미개설된 상태다.

그리고 ‘최대 면적 5,000㎡ 미만, 역세권·준공업지역’으로 제한되어 있던 소규모재개발사업 대상지 요건을 ‘최대 면적 10,000㎡ 미만, 역세권·준공업지역·간선도로변’으로 완화해 줄 것을 건의했다.

대상지 요건이 완화되면 소규모재개발사업을 통한 노후 저층주거지 정비가 활발해질 것으로 예상된다.

마지막으로 시는 합리적인 소규모주택정비 관리계획 수립을 위해 「국토계획법」에 따른 공공시설 설치 및 공공기여 시 용적률 완화 근거를 신설해 줄 것을 요청했다.

소규모주택정비 관리지역에서는 공공시설을 설치해도 용적률 완화 근거가 없어 지역 내 필요한 공공시설 확보가 어려웠다. 이에 공공기여에 따른 용적률 완화를 통해 사업성을 확보하는 방안이 필요한 상황이다.

한편 서울시는 이번 대정부 건의로 소규모주택정비사업을 촉진해 주택공급이 신속하게 이뤄질 수 있도록 정부와 지속적으로 협의해 나갈 계획이다.

이준형 서울시 규제혁신기획관은 “노후 저층주거지에 대한 주거환경 개선은 시민의 일상과 안전에 직결되는 문제이며, 이를 위한 소규모주택정비사업은 주택공급 차원에서도 중요하다”라며, “시가 자체적으로 조치할 수 있는 사항은 빠르게 개선하되, 법령 개정 등 정부 협력이 필요한 과제는 지속 협의해 제도 개선으로 이어질 수 있도록 노력을 다할 것”이라고 말했다.

노후 저층주거지 주요 사례

#1. 상도동 00일대는 구릉지형 노후 저층 주거지임에도 신축 다세대주택이 들어서있어 재개발 요건에 맞지 않아 오랜시간 주민들은 높은 경사의 좁은 골목길을 오르내렸다. #2. 성동구 00동 일대는 반지하 주택이 70%이상 들어서 있고 중랑천과 인접해 있어 주민들은 폭우철만 되면 침수 우려에 노심초사하면서 긴 시간을 보낸다. #3. 중랑구 00일대는 협소한 이면도로로 소방차 진입이 불편하고 주차공간이 부족해 주민들은 날마다 주차문제로 시달리고 있다.

 대정부 건의목록 (총 4건)

연번	규제철폐안	주요내용	담당부서
1	(가로주택정비사업) 세입자 손실보상 인센티브 마련	· (기존) 가로주택사업의 경우 세입자 손실에 대해 법적으로 규정된 사항이 없어 이주 갈등 등 사업지연의 요인이 됨 · (개선) 세입자 손실보상 시 용적률 최대 120%완화 인센티브 마련으로 신속한 사업추진	전략주택공급과 (2133-8231)
2	(소규모재개발) 최대면적·대상지 요건 완화	· (기존) 대상면적 5천㎡미만, 역세권․준공업지역에 한해 사업 추진으로 대상지가 제한적임 · (개선) 대상지 요건 완화를 통해 사업대상 확대 - 면 적 : 1만㎡미만 - 대상지 : 역세권, 준공업지역, 간선도로변	전략주택공급과 (2133-8231)
3	(소규모 재건축) HUG융자상품 ‘주택도시기금 운용계획’ 반영	· (기존) 소규모 재건축 사업은 HUG 융자대상에 포함되지 않아 사업비 조달에 어려움 발생 · (개선) HUG 융자 대상에 포함하여 사업성 제고	공동주택과 (2133-7296)
4	(소규모 주택정비 관리지역) 공공시설 설치 특례 마련	· (기존) 공공시설 설치 시 용적률 완화 근거 부재 · (개선) 공공시설 설치 및 공공기여 시 용적률 완화 근거 신설로 지역 필요시설 확보	전략주택공급과 (2133-8231)

 

[의정일보=성북구/김이남] ken6262@hanmail.net